רכישת דירה היא עסקה הראוייה למלוא תשומת הלב והרצינות, שכן מדובר באחת העסקאות החשובות אותן מבצע האדם במהלך חייו. מטבע הדברים, עסקה מורכבת כמו רכישת דירה טומנת בחובה, סיכונים לא מבוטלים. לאור זאת, ריכזתי במאמר שלפניכם מספר נושאים הדורשים בדיקה מקדמית מעמיקה, שעל כל רוכש לבצע טרם התקשרותו בעסקה.
זהות המוכר
יש לודא כי המוכר הוא אכן הבעלים של הנכס. בדיקה זו נעשית ע"י עיון בנסח טאבו או באישור זכויות של חברה משכנת או של מנהל מקרקעי ישראל. בדיקת שרשרת הזכויות תגביר את הוודאות בדבר הבעלים האמיתיים של הנכס, ותמנע מצב של הטעייה או התחזות.
כמו כן, יש לבדוק את מצבו המשפחתי של המוכר (גרוש/אלמן/נשוי), שכן אף אם הינו הבעלים היחיד, ייתכן ואם הוא מתגורר עם בת זוג, תידרש הסכמתה לעסקה.
פרטי הנכס
עיון בנסח הטאבו או באישור הזכויות של החברה המשכנת או של מנהל מקרקעי ישראל, מלמד על פרטי הנכס כגון מס' חדרים, שטח הדירה וצמודותיה (מחסן, חנייה וכיו"ב). נסח הטאבו גם מצביע על התחייבויות כלפי צד שלישי הרובצות על הנכס כגון זיקות הנאה, משכנתא, עיקול וכד'. אם הנכס אינו רשום בלשכת רישום המקרקעין, ניתן למצוא התחייבויות כגון אלו ברשם המשכונות, ע"י הוצאת נסח עיון על פי ת.ז של המוכר.
משכנתא
אם בכוונת הרוכש לממן את הרכישה באמצעות משכנתא, יש לדאוג לאישור עקרוני מטעם הבנק בדבר מתן המשכנתא, כדי למנוע מצב בו יסרב הבנק להעניק את המשכנתא לאחר חתימת ההסכם, דבר שיגרור הפרת הסכם ותשלום פיצויים.
בתכנון הוצאות המשכנתא יש לקחת בחשבון את הסיכון בכך שהשמאי יעריך את שוויו של הנכס בערך נמוך ממה ששילם הרוכש בפועל, דבר שעלול להגדיל את שיעור ההון העצמי.
תכנון מיסויי
ישנם שני סוגי מיסים עיקריים הקשורים בעסקת מכר: מס שבח, המבטא את ההפרש בין שווי הדירה בעת הרכישה לבין שוויה בעת המכירה, החל על המוכר, ומס רכישה המורכב ממדרגות מס שונות בהתאם לתנאים משתנים, החל על הרוכש.
כאמור, מס הרכישה יקבע על פי מספר משתנים כגון האם מדובר בדירה יחידה של הרוכש, או בדירה נוספת, האם הרכישה היא מקרוב משפחה, האם נהנה הרוכש מפטורים שמעניק החוק כגון נכה או עולה חדש וכיוצ"ב. נוכח האמור, בדיקה מיסויית מקדימה היא הכרחית לצורך תכנון התקציב הדרוש לצורך רכישת הדירה.
חריגות בנייה והיטל השבחה
אחד משלבי העברת הבעלות הוא קבלת אישור מהעירייה בדבר העדר חריגות בנייה והיטל השבחה. יש לוודא כי המוכר, במידה ובנה תוספות בנייה, עשה זאת בהיתר, או לחלופין הכשיר את חריגות הבנייה, טרם מכירת הנכס, וזאת על מנת למנוע עיכוב ברישום הנכס וקנסות.
רצוי וכדאי לברר מול הרשות המקומית, האם מתעתדת תכנית עירונית בסביבת הדירה, הבניין או השכונה. היטל השבחה אשר יוטל בגין תכנית שתאושר החל ממועד חתימת ההסכם יחול על הקונה ויש לקחת זאת בחשבון בהוצאות העתידיות.
סיכום
כפי שראינו, עסקה לרכישת דירה, הינה עסקה מורכבת הטומנת בחובה סיכונים רבים, שאת חלקם חשפתי בפניכם במאמר זה. למותר לציין, כי ליווי עו"ד המתעסק בתחום המקרקעין הוא הכרחי, וזאת כדי להבטיח תהליך רכישה בטוח.