רכישת דירה הינה דרך להתחדשות, לשינוי ולריענון. עם זאת, קניית דירה חדשה הינה אחת הרכישות הגדולות והיקרות, מבחינה כספית, של רוב בני האדם. מרבית האנשים משלמים ממיטב כספם, אשר חסכו משך שנים, ולוקחים הלוואת משכנתא כבדה בבנק למשכנתאות, על מנת לרכוש את בית חלומותיהם.
על כן, על הקונה דירה לנקוט במשנה זהירות וכן לצעוד עקב בצד אגודל תוך ליווי מתמיד, מקצועי ואחראי של עורך דין המתמחה בתחום הנדל"ן, על מנת שהעסקה תסתיים ב"שלום" ותוביל לתוצאות המיוחלות לצדדים, ללא כל סיבוכים קשים ובעיקר מיותרים.
מטבע הדברים קצרה היריעה מלהכיל את כל הצעדים הנדרשים עת מבצעים עסקת נדל"ן, אך אפרט להלן את עיקרי הדברים, אשר יש להם חשיבות רבה ברכישת דירה.
בדיקת הדירה וסביבתה
טרם החלטה בדבר רכישת דירה מומלץ:
א. לבקר בדירה מספר פעמים בימים ובשעות שונות כגון: באור יום, בשעות ערב ובסוף שבוע. בדיקה כאמור יכולה להעלות ממצאים חדשים כגון: כיוון השמש, גן ילדים, מבנה ציבור, אנטנות וכיו"ב.
ב. לבצע בדיקה יסודית של הדירה כוללת בדיקות תקינות כלל מערכות הדירה, בדיקת סדקים, רטיבות, מערכת מיזוג אויר וכיו"ב.
ג. לבצע בדיקה של הסביבה הקרובה לדירה הכוללת שיחה עם דיירים בבניין או בשכונה על טיב השכנים, תחזוקה, שכירויות בבנין, מפגעי רעש ועוד.
ד. בדיקה בנוגע למחיר הדירה. ניתן לבצע בדיקה כאמור באתר רשות המיסים. שם ניתן לראות עסקאות קודמות ולקבל לפי זה אומדן על מחיר.
ה. בדירות חדשות יחסית יש לבצע בדיקה על זהות הקבלן שבנה את הבנין כגון: מוניטין, איכות בניה, בעיות ותביעות של ליקויי בניה וכיו"ב.
אישורי זכויות/נסח טאבו
חשיבות רבה לבדיקה ראשונית ומקצועית של המרשמים השונים כגון: לשכת, רישום מקרקעין, מינהל מקרקעי ישראל, חברה משכנת ורשם משכונות. הבדיקה הינה באמצעות הוצאות אישורי זכויות, טפסי עיון או הוצאת נסח טאבו אשר הינם מסמכים מהותיים המהווים את תעודת הזהות לדירה.
באישורים אלה ניתן לבדוק את שטח הדירה, צמודותיה והאם רשומים שעבודים, עיקולים, צווים מסוגים שונים על הנכס או האם יש לצד ג' זכות כלשהי על הנכס והינם חובה לצורך המשך הליך הרכישה.
בדק בית
טרם רכישת דירה מומלץ לפנות לחברה לביקורת מבנים לצורך בדק בית. במסגרת בדק הבית ניתן לקבל נתונים ומידע על איכות הבניה של הדירה ומצבה הפיזי, מתקניה ומערכותיה השונים, כמו גם איתור של ליקויי בניה בדירה, ליקויים הנדסיים, מצב הבניין, מאפייני השכנים, טיב השכנים וכיו"ב.
ענייני משכנתא
רוכשים המתכוונים ליטול הלוואת משכנתא לצורך מימון הרכישה, מומלץ לערוך בדיקות מקדימות מתאימות מול הבנק המלווה ולקבל ממנו מבעוד מועד מסמך הקרוי אישור עקרוני בדבר קבלת הלוואת משכנתא, וזאת טרם חתימת הסכם רכישת הדירה. המשמעות של אישור עקרוני הינה כי הבנק למשכנתאות בהתאם לנתונים שנמסרו לו ובהתאם לנכונותם ואימותם, מסכים ברמת העיקרון להעניק לרוכשים הלוואת משכנתא למימון רכישת הדירה הספציפית.
רצוי אף לגשת למספר בנקים ולהתמקח לגבי תנאי הלוואת משכנתא על מנת לנסות ולקבל הלוואה בתנאים הטובים ביותר בנסיבות העניין.
כמו כן יש לבדוק הדירה הנרכשת רובצת משכנתא ומהי יתרת הסילוק המלאה שלה. לנתון זה יש חשיבות רבה לצורך לוח התשלומים של עסקת הרכישה.
תשריט דירה ותיק הרשות המקומית
טרם רכישת הדירה מומלץ לעיין בתשריט הדירה, שהינו למעשה התוכנית המחייבת לגבי הדירה מבחינת שטח, גבולות, חלוקה פנימית, תוספות הצמדות וכו'. לפי התשריט ניתן לראות שלא נעשו שינויים בדירה ובצמוד לה ואם כן, מה השינויים שנעשו.
כמו כן מומלץ לבדוק במחלקת הנדסה של הרשות המקומית שבתחום שיפוטה נמצאת הדירה תוכנית בנין עיר שם ניתן לבדוק מהם השימושים ו/או הייעודים המותרים בקרקע, האם יש התכתבויות שונות לגבי הדירה. אפשר לבדוק בעירייה גם האם ידוע להם על חריגות בניה, צווי הריסה, חוב להיטל השבחה ועוד.
מס רכישה
כל רוכש דירה חייב לשלם מס רכישה לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) תשכ"ג- 1963. מס רכישה נקבע לפי שלוש מדרגות מס הנגזרות ממחיר הדירה ובהתייחס לשאלה האם לקונה יש דירת מגורים נוספת או שזוהי דירתו היחידה. חשוב לבדוק מהו סכום המס אותו יש לשלם קודם רכישת הדירה , שכן נתון זה עשוי להיות משמעותי בשקלול העלויות הכוללות לדירה.
עלויות נלוות לרכישת דירה
חשוב לברר מראש לגבי חבויות ו/או הוצאות כספיות נלוות לעסקת רכישת הדירה וכמובן להיערך מראש מבחינת המימון ובניית התקציב. תשלומים ו/או הוצאות שיש לקחת בחשבון: מס רכישה, שכ"ט עורך דין, אגרות רישום טאבו/חברה משכנת, דמי תיווך (אם יש), עלויות העמדת הלוואת משכנתא, עלות הובלת תכולה, עלות פירוק/התקנת רהיטים ו/או מתקנים בדירה, תיקונים ו/או שיפוצים בדירה וכיו"ב.
זיכרון דברים
זיכרון דברים הינו מסמך בעל תוקף משפטי מחייב, כמו חוזה לכל דבר ועניין ולכן ההמלצה היא לא לחתום על זיכרון דברים לשם רכישת דירה. זיכרון דברים כובל את הצדדים לתנאי העסקה המפורשים שהוסכמו במסגרתו בקשר עם רכישת הדירה, ולרוב הוא נחתם בלהט הרגע ללא סיוע וייעוץ משפטיים של עורך דין מקרקעין ולכן יש להימנע מלחתום על כל מסמך טרם חתימת הסכם המכר.
חשיבות ליווי משפטי בהליך
במסגרת עסקאות נדל"ן אסור לוותר על שירותיו של עורך דין מקרקעין הבקיא בתחום. עורך דין הוא זה שיבצע עבור רוכש הדירה את כל הבדיקות הנדרשות ויבחן בעיניים מקצועיות את כלל ההיבטים המשפטיים בקשר עם קניית הדירה (סטאטוס רישום הזכויות בנכס, עיקולים, שיעבודים, מידע תכנוני, היבטי מס וכו').
מועד חתימת ההסכם
לחתימת ההסכם מומלץ להגיע לאחר שבוצעו כל הבדיקות הנדרשות לצורך החתימה, הוצאו אישורי הזכויות, נעשתה בדיקה יסודית של הדירה וסביבתה ולאחר שהרוכשים קראו את הטיוטה הסופית. לאחר החתימה חשוב לקבל העתק של השיק הבנקאי שנמסר למוכר ולרשום מיד לאחר החתימה הערת אזהרה ו/או מישכון לטובת הקונה.