עסקת מכירת דירה, הנה ללא ספק אחת העסקאות הגדולות והמשמעותיות ביותר אותן מבצע אדם במהלך חייו. לפיכך, יש לתת את תשומת הלב הראויה לכל הכרוך בעסקה כגון זו ולהתייעץ עם עורך דין העוסק בתחום, ע”מ להבטיח את זכויותיכם.
להלן מידע בסיסי ועצות מעשיות הקשורות בעסקת מכירת דירה או נכס מקרקעין אחר.
אישורי זכויות/נסח טאבו
טרם הצגת הדירה לרוכשים פוטנציאלים עליכם להוציא אישורי זכויות ו/או נסח טאבו מהמרשמים השונים כגון: לשכת רישום מקרקעין, מינהל מקרקעי ישראל, חברה משכנת ורשם משכונות. ברישומים אלו ניתן לוודא שהדירה אכן רשומה על שם המוכרים וכי אין כל הערת אזהרה שעלולה לעכב את מכירת הדירה כגון משכנתא, עיקול וכיו"ב.
בדיקת יתרת סילוק משכנתא
במידה ונותרה משכנתא על הדירה הנמכרת, יש צורך לוודא מהי יתרת סילוק המשכנתא. אסמכתא ליתרה תידרש ע"י רוכש הדירה ויש צורך לתכנן מראש איזה תשלום של התמורה אותה תקבלו בגין מכירת הדירה הנכם מייעדים לצורך סילוק המשכנתא.
כמו כן יש להיערך מראש ככל שהנכם מעוניינים במקביל למכירת הדירה לרכוש דירה אחרת, ולהחליט האם מעוניינים לסלק את המשכנתא או לגרור אותה.
אין לחתום על זיכרון דברים
זיכרון דברים הינו מסמך בעל תוקף משפטי מחייב, כמו חוזה לכל דבר ועניין ולכן ההמלצה היא לא לחתום על זיכרון דברים לשם רכישת דירה. זיכרון דברים כובל את הצדדים לתנאי העסקה המפורשים שהוסכמו במסגרתו בקשר עם רכישת הדירה, ולרוב הוא נחתם בלהט הרגע ללא סיוע וייעוץ משפטיים של עורך דין מקרקעין ולכן יש להימנע מלחתום על כל מסמך טרם חתימת הסכם המכר.
בדיקת המיסוי הצפוי בגין ביצוע העסקה
ישנה חשיבות רבה לבדיקת המיסים הצפויים לחול על הצדדים בעקבות ביצוע העסקה. עפ”י החוק, על עסקת מכירת דירה חלים מיסים שונים ובעיקר מס שבח והיטל השבחה העלולים להסתכם בעשרות אחוזים משווי העסקה כולה ולפיכך עשויים להשפיע על כדאיות ביצוע העסקה. לכן יש להתייעץ עם עו”ד המתמחה בתחום מיסוי מקרקעין בדבר סכומי המיסים הצפויים בטרם החתימה על הסכם מכר וכן לבדוק את הזכאות לפטורים שונים אותם ניתן לקבל עפ”י החוק.
בדיקת חריגות בניה
אם ישנו חשש כי יש בדירה חריגות בניה או שבוצעה עבודת בניה ללא היתר רצוי להסדיר את העניינים טרם החתימה על הסכם המכר. שכן בהסכם המוכר יידרש להצהיר בעניין זה ולהצהרה שלא בתום לב יש השלכות.
חתימת הסכם מכר
ע”מ להבטיח את זכויות המוכר, הסכם מכירת דירה חייב להכיל הוראות בדבר מחיר הדירה, תנאי התשלום, תשלום פיצוי במקרה של איחור בתשלום והפרת הסכם. יש לוודא כי רישום הערת אזהרה לטובת הקונה יבוצע אך ורק לאחר קבלת תשלום ראשון, בשיעור של 10% לכל הפחות ע”ח מחיר הדירה.
לקיחת משכנתא ע"י הקונה
במידה והקונה מעוניין לשלם חלק מהתמורה באמצעות הלוואת משכנתא, יש לוודא קבלת תשלום הולם, בשיעור של 10%-30% ע”ח התמורה בטרם הסכמה לרישום הערה לטובת הבנק. כמו כן יש להבטיח כי התשלום מהבנק למשכנתאות יועבר ישירות למוכר. במקרה של “גרירת” משכנתא ישנה של הקונה, אין להסכים לגרירת המשכנתא על הדירה הנמכרת אלא לאחר תשלום בגובה סכום המשכנתא הנגררת בתוספת 10% ממחיר הדירה.
חשיבות ליווי משפטי בהליך
במסגרת עסקאות נדל"ן אסור לוותר על שירותיו של עורך דין מקרקעין הבקיא בתחום. עורך דין הוא זה שיבצע עבור רוכש הדירה את כל הבדיקות הנדרשות ויבחן בעיניים מקצועיות את כלל ההיבטים המשפטיים בקשר עם מכירת הדירה.
עלויות נלוות למכירת דירה
חשוב לברר מראש לגבי חבויות ו/או הוצאות כספיות נלוות לעסקת מכירת הדירה וכמובן להיערך מראש מבחינת המימון ובניית התקציב. תשלומים ו/או הוצאות שיש לקחת בחשבון: מס שבח, היטל השבחה, שכ"ט עורך דין, אגרות מחיקת משכנתא/משכון, דמי תיווך (אם יש), עלויות גרירת משכנתא, עלות הובלת תכולה, עלות פירוק/התקנת רהיטים ו/או מתקנים בדירה, תיקונים ו/או שיפוצים בדירה החדשה וכיו"ב.
מסירת החזקה בדירה
ש לוודא כי מסירת החזקה בדירה תתבצע אך ורק לאחר תשלום מלוא התמורה עבור מכירת הדירה.