כאשר אדם מעוניין לשכור דירה או לחלופין להשכיר את דירתו, עושה רושם כי מדובר בצעד פשוט יחסית שכן מדובר ב"מפגש רצונות" בין קונה מרצון למוכר מרצון בעלי אינטרס אחד משותף.
עם זאת, כאשר מגיעים אל ביצוע המלאכה בפועל, ישנם מספר דברים מהותיים אליהם חשוב להתייחס בכובד ראש ואין להקל בחשיבותם בעת עריכת החוזה.
בדיקת זהות הבעלים של הנכס המושכר – עוד בטרם חתימה על חוזה שכירות דירה, על השוכרים לבדוק כי האדם המעוניין להשכיר להם את הדירה הינו בעליו החוקיים. בדיקה זו נעשית באמצעות השוואת תעודת הזהות של המשכיר לזו המצויינת בנסח הטאבו של הדירה.
בדיקת יכולתם הכלכלית של השוכרים – על המשכיר לברר עם השוכרים מהי יכולתם הכלכלית וגובה הכנסתם (שכיר באמצעות תלוש שכר, עצמאי באמצעות אישור רו"ח).הבירור נדרש כדי להעריך האם השוכרים יהיו מסוגלים לעמוד בדמי השכירות. במידה ונראה כי הכנסות השוכרים לא יאפשרו להם לעמוד בדמי השכירות, ייתכן ומוטב למשכירים להמשיך לחפש שוכר מבוסס יותר.
כמו כן, במסגרת שיחת הבירור על המשכירים לנסות לתהות על קנקנם של השוכרים על מנת לברר אם הם מסוג האנשים שישמרו על הדירה במצב טוב, נקי ומסודר או דווקא כאלה שאחרי שיפנו את הדירה יהיה צורך לערוך בה שיפוץ על מנת להביאה למצב בו ניתן יהיה להשכירה שוב.
תיאור הנכס המושכר – יש להגדיר בהסכם השכירות את הנכס המושכר, מצבו הפיזי והתכנוני, צווים משפטיים ו/או פגמים, אם קיימים, על מנת למנוע טענות כלשהן מצד השוכר או המשכיר בהמשך. כמו כן יש לציין בחוזה השכירות רשימת ציוד וריהוט שהמשכיר משאיר במושכר לשימוש השוכר ומצבם. על השוכר לוודא קיומו של סעיף בחוזה השכירות אשר קובע כי הוא לא יהיה אחראי לבלאי או נזקים אשר קרו לדירה או לציוד שלא באשמתו בזמן שהייתו בדירה. מקובל כי האחריות לתיקון בלאי הציוד בדירה מוטלת על בעל הדירה ומוטב להקפיד כי יצויין כך בחוזה.
למשכירים מומלץ לדרוש מהשוכרים לבטח את תכולת הדירה ולערוך ביטוח כלפי צד ג', ולערוך בעצמם ביטוח למבנה. הביטוחים נחוצים על מנת שבמקרה ויארע נזק משמעותי לדירה (לדוגמה – שריפה) יהיה לו כיסוי.
שינויים בדירה – מומלץ לציין בחוזה השכירות מה דינם של שינויים בדירה, כגון: צביעת קירות, תליית תמונות,התקנת מזגן וכיו"ב. האם השוכרים רשאים לקחת איתם בתום תקופת השכירות את הציוד שהתקינו, או שבעל הנכס ישלם להם בעבורו?
תקופת השכירות ותקופת האופציה – ככלל, מומלץ למשכירים לדאוג לכך שהסכם השכירות יתחיל ויסתיים בחודשי הקיץ. חודשי הקיץ הם החודשים הערים למציאת דיירים, בין היתר, מכיוון שמשפחות עם ילדים יבצעו שינויים במקום מגוריהם בחודשי הקיץ לפני תחילת שנת הלימודים בגן ובבתי-הספר.
ישנם מקרים שבהם השוכר מבקש לקבל אופציה. משמעות האופציה הנה כי השוכר יהיה רשאי בתום תקופת השכירות המקורית להמשיך ולשכור את הנכס לתקופה נוספת אשר נקבעת בהסכם. סעיפי האופציה צריכים להיות ברורים, ובין היתר, הם צריכים לכלול תקופת אופציה אחת או מספר תקופות אופציה מוגדרות וקצובות בזמן, שיעור דמי השכירות בתקופת האופציה או בכל אחת מתקופות האופציה. האופציה משרתת בעיקר את השוכר והיא מטילה מחויבות נוספת על המשכיר אשר המשכיר צריך לשקול את כדאיותה.
במידה וישנה אופציה, יש לקבוע בהסכם תניה כי תקופת האופציה כפופה לכך שהשוכר ימלא אחר כל התחייבויותיו עפ"י הסכם השכירות. כמו כן, רצוי להותיר נקודת יציאה למשכיר במקרה בו יבקש למכור את הנכס או מקרה אחר כלשהוא.
יציאה טרם סיום חוזה שכירות דירה – לעיתים קורה מצב בו השוכרים מעוניינים לצאת מהדירה טרם הסתיים חוזה השכירות. כדי להיערך לאפשרות זו מראש, יש לציין בחוזה שהאופציה לעזוב לפני תום החוזה קיימת, אך לטובת המשכירים, כדאי לציין זמן הודעה מראש על עזיבת המושכר, וכן כי האחריות על מציאת דייר חדש מוטלת על השוכרים, כמובן בגבולות הסביר.
תשלומי שכר הדירה – יש לשים לב באם המחיר הנקוב הינו בשקלים או בצמוד לדולר.
ביצוע התשלום – הדרך המקובלת היא מתן צ'קים דחויים לכל תקופת השכירות על פי חוזה השכירות. על המשכיר להקפיד כי הצ'קים יהיו של השוכר באופן אישי ולא של חברה בבעלותו או אדם זר אחר. את הצ'קים הניתנים לא ניתן לבטל לאחר מעשה, שכן פעולה זו אינה חוקית ואי כיבודם על ידי הבנק יכול להוביל לנקיטת צעדים בהוצאה לפועל על ידי המשכיר.
ערבות כספית – ערבות כספית דרושה למשכיר היות והוא זקוק ל"תעודת ביטוח" כנגד השוכר, במידה והאחרון לא יעמוד בהתחייבויותיו הכספיות, לא ישלם את הוצאות הדירה הנלוות או יגרום לנזק כלשהו לדירה מעבר לנזק הבלאי הסביר. הערבות הכספית הדרושה קיימת בדרך כלל בארבע דרכים נפוצות: החתמת ערבים, צ'ק ביטחון, ערבות בנקאית או קיומו של שטר חוב. לא מן הנמנע כי המשכיר ידרוש בעת עריכת חוזה השכירות את אחת מהערבויות הנ"ל או אף יותר מאחת.
במקרה של החתמת ערבים או שטר חוב, מומלץ למשכיר לברר עם הדייר או ישירות עם הערבים בירור מקיף ככל הניתן בדבר מקורות הכנסתם לרבות היקף ההכנסה ויציבותה. זאת על מנת לוודא עד כמה שניתן כי הערבים הנם במצב שיאפשר לגבות מהם את חובות השוכר במקרה של הפרת הסכם השכירות. לשם כך מומלץ לעיין בתלושי השכר של הערבים על מנת לאמוד את היקף משכורתם, מקום עבודתם, מידת יציבותם בעבודה וכיו"ב. על המשכירים לדאוג לרשום בפניהם את מלוא פרטי הערבים לרבות שמם, מס' תעודת הזהות שלהם, כתובתם, מלוא פרטי מקום עבודתם וכו'. יש לדאוג להחתמתם של הערבים גם על חוזה השכירות, כערבים לכל הוראותיו וגם על שטר החוב, כמפורט לעיל.
ארנונה, גז, חשמל, טלפון וכו' – כדאי למשכיר לדאוג להעברת החשבונות האמורים על-שם השוכרים, כך שבמידה ולא ישולמו החשבונות, יופנו הליכי הגבייה כנגדם. ליתר בטחון, מוטב למשכירים לבקש מהשוכרים צ'קים חתומים, שסכומם יישאר פתוח, לפקודת העירייה, בזק, חברת החשמל, חברת הגז וכיו"ב. הסכום ימולא ע"י המשכיר, אם יהיה בכך צורך, במידה ויישאר חוב לאחר עזיבתם של השוכרים.
לסיכום , היות שהסכם שכירות דירה הינו הסכם ארוך – טווח, הכרוך במסירת נכס יקר לידי אדם זר (מצד המשכיר) ומערב סכומי כסף נכבדים (מצד השוכר), עדיף להתייחס אליו בכובד ראש ולהיוועץ בעת עריכתו בעורך-דין הבקיא בתחום.