תום לב בעסקאות מקרקעין

"תום לב" הוא צירוף מילים המתאר איכות של מוסר, יושר והגינות אצל אדם. עקרון תום הלב הוכנס למערכת המשפטית כדי להביא לביטוי ערכים מוסריים ליחסי האנוש, בין השאר בתחום המשפט האזרחי, הכולל את דיני החוזים, המקרקעין והקניין. את עקרון תום הלב אנו פוגשים כבר בתורה. בספר בראשית פרק כ' פסוק ה' מתואר כי אבימלך בעת חלומו מסביר לקב"ה כי לקח אליו את שרה מאברהם בתום לב ובניקיון כפיים, לאחר שאברהם אמר לו כי שרה היא אחותו. בפסיקת בית המשפט נאמר כי "עקרון תום הלב קובע כי השמירה על האינטרס העצמי צריכה להיות הוגנת ותוך התחשבות בציפיות מוצדקות ובהסתמכות ראויה של הצד השני. אדם לאדם – לא זאב ולא מלאך, אדם לאדם אדם" (רע"א 6339/97). עקרון תום הלב הינו מושג משמעותי ביותר במשפט הישראלי, ופעמים רבות יש בו כדי לזכות אדם מחבות על פי המשפט הפרטי ולעתים אף ליצורחובות כלפי אדם הנפגע מהתנהגות שנעשתה שלא בתום לב. רכישת דירה היא פעולה רבת חשיבות ורבת משמעות עבור האדם מן הישוב.

אקט הרכישה מוגדר אמנם כרגע החתימה על הסכם המכר, אולם נכון יותר לראות בפעולת הרכישה מעין תהליך שתחילתו באיתור הנכס, המשכו בקיום מו"מ וסיומו בחתימה על הסכם המכר במשרדו של עוה"ד. שלב המו"מ ניתן לחלוקה לשניים: האחד – קביעת התנאים המסחריים של העסקה (תמורת הממכר, מועדי התשלום, מועד מסירת החזקה וכד'); השני – קביעת התנאים המשפטיים ועריכת הסכם המכר. השלבים הללו הינם שלבים עוקבים.

קודם דרושה הסכמה בנוגע לתנאים המסחריים של העסקה ורק לאחר מכן עוברת העסקה לטיפולם של עוה"ד, המחליפים ביניהם טיוטות עד לקבלת הנוסח הסופי עליו יחתמו הצדדים. למעשה כבר משלב המשא ומתן לחתימת החוזה, מוכר דירה ורוכש דירה כפופים להוראות חוק החוזים, והם נקראים, בין השאר, לנהוג בתום לב ובדרך מקובלת. מטבע הדברים, מאחר ורוב המידע אודות הנכס הנמכר נמצא בידי המוכר, מרבית החובות הנוגעות לתום לב במו"מ חלות עליו. מקצת החובות החלות על מוכר דירת מגורים: על המוכר דירה לגלות לרוכש את הפרטים המהותיים והאמיתיים על הדירה, לרבות: תיאור מדויק של הדירה, תיאור כתובתה, מספר קומה, הכיוונים אליהם הדירה פונה, הצמידויות לדירה (חניה, מחסן, מרפסת, גג וכד'), מספרי גוש וחלקה כפי שרשומים בטאבו (רשם המקרקעין), מיהות הבעלים של הדירה, האם רשומה משכנתא על הדירה, האם הדירה משועבדת לצד ג' כלשהו, האם התחייב בהתחייבות קודמת כלפי אחרים, האם רשום בית משותף או הסכם שיתוף, האם רובצים על הדירה חובות כלשהם, האם קיימת הפקעה, האם הוועדה המקומית פרסמה הודעת בדבר בקשות לשינוי תב"ע ועוד. המוכר דירה נדרש להציג בפני הרוכש נסח טאבו מעודכן, ואם הדירה רשומה במנהל מקרקעי ישראל עליו להמציא אישור זכויות והעתק חוזה חכירה.
אם הדירה רשומה אצל חברה משכנת על המוכר להמציא אישור זכויות מהחברה המשכנת. כמו כן מוכר הדירה מתבקש להמציא תשריט דירה, צו בית משותף ועוד מסמכים רלוונטיים לעסקת המכר לפי הנסיבות. בנושא הבנייה על המוכר להצהיר בפני הרוכש, כי הדירה בנויה על פי היתר בנייה וכי אין בה חריגות בנייה ו/או צווי הריסה ו/או פסקי דין המתייחסים לדירה.

בעניין מצבה הפיזי של הדירה נדרש המוכר למסור לרוכש את המידע הפיזי האמיתי בדבר מצבה של הדירה, לרבות אם ידוע לו על קיומם של ליקויים, כגון: ליקויי בנייה, רטיבות, חדירת מים בקירות או בתקרה, ברצפה וכדומה. ככלל, התחייבויות מוכר הדירה יבואו לביטוי בכתב בחוזה מכר, אך יחד עם זאת במצבים מסוימים גם הצהרות עשויות לחייב את המוכר, בין היתר מכוח עקרון תום הלב. אם כן, מכירת דירה מחייבת את המוכר להתנהג בהתאם להוראות החוקים הרלוונטיים, ובין השאר בדרך מקובלת ובתום לב. כל מקרה ייבחן על פי נסיבותיו הייחודיות, כאשר נקודת המוצא של המשפט בנוגע לחובות הגילוי ולתום הלב היא שעל צדדים לנהוג בהגינות ובשקיפות אחד כלפי השני בעניינים המהותיים לעסקה. לא אחת נתקלים אנו במקרים בהם אחד מן הצדדים לעסקה חוזר בו מהעסקה. מובן, כי ככל שהחזרה מהעסקה נעשית במועד מקודם יותר, כך קל ופשוט יותר להתיר את כבלי העסקה. ניהול משא ומתן שלא בתום לב ובדרך מקובלת על ידי מוכר דירה עלול להטיל עליו חובת תשלום פיצויים לצד הנפגע עקב נזקים שגרם לו.

במסגרת פיצויים אלה נפוצים פיצויי ההסתמכות, המיועדים להחזיר את הצד הנפגע למצבו הקודם, וכוללים, בין השאר, הוצאות בכסף ובזמן בעת המו"מ וכן נזקים ישירים אחרים שאירעו לו עקב ניהול מו"מ שלא בתום לב. מהאמור לעיל עולה, כי בכל עסקת מקרקעין רצוי, מומלץ וכדאי להסתייע בשירותיו של עורך-דין מיומן ומומחה בתחום הנדל"ן, אשר יסייע לכם להיכנס אל ביתכם החדש בשלום. נוכח האמור, מומלץ על כל נפגע המתעתד להגיש תביעה כנגד משרד הביטחון לפנות למומחה רפואי ולקבל חוות דעת רפואית הקובעת קיומו של קשר סיבתי בין החבלה ו/או מחלה לבין השירות הצבאי.